摘要

在征地拆迁过程中常常出现本村村民将农村房屋能卖给外村人的情形。那么农村房屋能卖给外村人吗?答案当然是不能的，本村村民与非本集体经济组织成员签订的农村房屋买卖协议是无效的。下面北京晏清律师事务所结合黄女士的具体案例，为您解读非本集体经济组织成员通过与本村村民签订房屋买卖协议从而取得该房屋的行为是否符合法律规定?

案件事实

黄女士不是大东村村民且为城镇居民。2002年李女士与黄女士签订以房抵债协议，双方在该协议中约定李女士自愿将坐落在xx县新政镇大东村的房屋抵给黄女士用作偿还6万元借款。2007年，由于新县城建设的需要，大东村被纳入规划拆迁范围，李女士抵给黄女士的房屋也在其中。房管局对李女士抵给黄女士的房屋进行了审核，审核后房管局出具了审核通知书并发放了产权证。之后，新县城建设指挥部与黄女士签订了《产权调换协议书》。协议中约定了搬家费和过渡费等相关费用，且载明了黄女士获得的奖励补偿、附属设施补偿和还房安置区拆房顺序号0204。

之后，xx县政府发现黄女士和李女士存在违规行为。于是与李女士于2012年签订了补充协议，双方在该协议中约定李女士同意自行解除与黄女士的买卖关系，并同意放弃安置还房，同时黄女士与新县城建设指挥部签订的原拆迁协议作废。2013年，xx县政府按照约定如期对李女士进行了安置还房，且李女士已在安置还房结算单上签字。但是李女士与黄女士至今未解除双方签订的以房抵债协议。黄女士不服，遂向人民法院提起诉讼。

北京晏清律师事务所专业分析与解读

北京晏清律师事务所王xx律师结合最高人民法院的裁定对本案进行了分析和解读。在本案中，黄女士不是大东村村集体经济组织成员且黄女士为城镇居民。其与李女士签订的以房抵债协议本质上是将农村住房和宅基地向集体经济组织以外的人员转让，其行为违反了集体经济组织的成员权属性和法律法规的强制性规定。根据相关法律规定，本村村民将其农村宅基地上的房屋卖给该村村集体经济组织以外的人，该房屋买卖合同无效。所以黄女士与李女士的以房抵债协议无效，其取得该房屋的行为不合法，黄女士不具拆迁安置主体资格。且由于征收补偿协议是基于房屋买卖协议而签订的。由于双方签订的房屋买卖协议无效，所以黄女士与xx县政府签订的征收补偿协议缺乏合法的前提基础。综上，该征收补偿协议也是无效协议。所以一审、二审和再审均驳回了王女士的诉讼请求。

在我国农村，本村村民通过与本村村集体经济组织成员以外的人签订房屋买卖协议，而将其宅基地上的房屋出售给外村人的情形比比皆是。北京晏清律师事务所律师提醒您，上述行为是不合法的，签订的房屋买卖协议也是无效的。所以在面对此种情况时一定要注意，如果有不懂的问题要及时向律师咨询。

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